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FISCO - IMMOBILI - AFFITTI BREVI IN ITALIA E DICHIARAZIONI FISCALI

(2018-03-15)

Una delle principali novità del modello 730/2018 riguarda il recepimento della disciplina sugli affitti brevi come riformulata dalla Manovra correttiva 2017. A partire dal 1° giugno 2017, infatti, per locazioni, sublocazioni e comodati di immobili residenziali di durata non superiore a 30 giorni è prevista la possibilità di optare per la cedolare secca. Inoltre, se nell’operazione intervengono intermediari, è obbligatorio il rilascio della Certificazione Unica. Di questo ed altro bisogna dunque tener conto in sede di compilazione del modello dichiarativo di quest’anno." Ad affrontare l'argomento sul quotidiano IPSOA è Saverio Cinieri - Dottore commercialista in Roma e Milano che avverte:

Approdano in dichiarazione dei redditi le nuove modalità di tassazione dei c.d. affitti brevi.
Si tratta delle locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. La disciplina dei contratti di durata breve, pur esistendo già nel nostro ordinamento è stata completamente rivista ed ampliata con la Manovra correttiva 2017.
Infatti:
- nel concetto di “locazione breve” sono stati fatti rientrare anche i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
- si estende la possibilità di opzione per la cedolare secca del 21% anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione stipulati, a partire dal 1° giugno 2017, alle condizioni in presenza delle quali si configura una locazione breve e a quelli derivanti dai contratti conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una locazione breve.

Da tenere presente che:
- la cedolare secca del 21% si applica anche ai redditi derivanti da contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 (non è una vera e propria novità, in quanto ai sensi dell’art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011 la cedolare si applicava già anche ai contratti senza obbligo di registrazione);
- la nuova disciplina si applica ai contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Intervento di intermediari
Se nelle operazioni intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare sono previsti alcuni nuovi adempimenti.
In particolare, si segnala l’obbligo, da parte dei soggetti residenti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici, di effettuare (e versare) una ritenuta del 21% e di rilasciare la CU, qualora incassino o intervengano nel pagamento di canoni di locazione o sublocazione breve o di corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

L’impatto delle nuove norme sul modello 730/2018
La disciplina ha forti impatti sulle dichiarazioni dei redditi di quest’anno. In particolare, focalizzando l’attenzione sul modello 730/2018, occorre prestare particolare attenzione in sede di compilazione del:
- quadro B - Redditi dei fabbricati: se si è in presenza di una locazione breve;
- quadro D - Redditi diversi: se si tratta di una sublocazione breve o una concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario.

Leggi anche La cedolare secca sulle locazioni brevi si applica anche sui redditi diversi
Inoltre, occorre tener conto della presenza o meno di un intermediario e conseguente rilascio del modello CU.

Per capire meglio come comportarsi, proviamo a fare qualche esempio focalizzando l’attenzione al solo caso di contratto di locazione.
Caso n. 1 - Locazione breve senza intermediario
Se il contribuente ha stipulato uno o più contratti di locazione breve senza che nell’operazione sia intervenuto alcun intermediario nell’incasso o nel pagamento, il reddito derivante da locazione andrà dichiarato nel quadro B.
Per la residua frazione di anno in cui l’immobile non è locato (ad esempio è a disposizione), andrà indicata tale situazione in un rigo a parte del suddetto quadro.
Supponiamo il caso di un contribuente che abbia locato per 25 giorni un immobile con un canone pari a 2.500 euro e per il resto dell’anno lo ha tenuto a disposizione.
La rendita catastale dell’immobile, sito a Roma comune diverso da quello dell’abitazione principale, è pari a 1.000 euro.
Il quadro B andrà compilato in questo modo:
730_1
Poiché il contribuente non si avvale dell’opzione sulla cedolare secca, l’immobile verrà tassato secondo le modalità ordinarie (maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 95% del canone annuo).
Invece, per il reddito dell’abitazione a disposizione, non essendo situato nello stesso Comune dell’abitazione principale (colonna 12 non compilata), non sarà tassato ai fini IRPEF in quanto soggetto ad IMU.
Chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli:
- rendita catastale rivalutata = 1.000 x 1,05 = 1.050
- canone locazione ridotto del 5% (importo di colonna 6) = 2.375
- reddito imponibile (da indicare nel modello 730-3 al rigo 3) = 2.375 (maggiore tra 1.050 e 2.375)
Caso n. 2 - Locazione breve senza intermediario con opzione per la cedolare secca
Da sottolineare che in dichiarazione è possibile optare per la cedolare secca del 21% barrando l’apposita casella nel quadro B.
Riprendendo l’esempio precedente, se il contribuente decide per la tassazione con cedolare, compilerà il quadro B nel seguente modo:
730_2
Pertanto, poiché il contribuente si avvale dell’opzione sulla cedolare secca, l’immobile verrà tassato applicando l’imposta sostitutiva del 21% (sul maggiore tra la rendita catastale rivalutata - pari a 1.050 - e il 100% del canone di locazione, quindi su 2.500).
Chi presta assistenza fiscale inserirà il reddito imponibile della cedolare secca (2.500) nel rigo 6 del modello 730-3 (Imponibile cedolare secca).
730_3
L’importo dovuto da indicare nel rigo 80 del modello 730-3 sarà = 2.500 x 21% = 525
Caso n. 3 - Locazione breve con intermediario
Se nell’incasso o nel pagamento di canoni di locazione è intervenuto un intermediario questi è tenuto a rilasciare il modello CU con la nuova sezione “Locazioni Brevi” compilata.
Rifacendoci sempre all’esempio di cui sopra, supponiamo che sia intervenuto un intermediario che abbia, quindi, rilasciato il modello CU così compilato:
CU_2018
La compilazione del quadro B sarà la stessa del caso n. 1 a cui si rimanda, ma ciò che cambierà sarà la contestuale compilazione del quadro F, rigo F8 nel quale dovrà essere indicata la ritenuta subita.
Quindi:
730_4
Poiché il contribuente non si avvale dell’opzione sulla cedolare secca, l’immobile verrà tassato secondo le modalità ordinarie (maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 95% del canone annuo).
I calcoli da effettuare sono gli stessi riportati nel Caso n. 1 a cui si rimanda.
In questa ipotesi, però, occorrerà anche indicare la ritenuta subita nel rigo 59 del modello 730-3, in quanto, trattandosi di ritenuta a titolo d’acconto, sarà scomputata insieme alle altre eventuali ritenute subite dal contribuente su altri redditi dichiarati.
Da ricordare che, nel caso in cui il contribuente dovesse optare per la cedolare secca, tale ritenuta è a titolo d’imposta e quindi nulla sarà più dovuto dal contribuente sul reddito di locazione.(15/03/2018-ITL/ITNET)

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